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建築する前に(秩序ある住みよいまちづくりのために)

最終更新日:2020年8月3日
都市建設局 都市政策部 建築指導課TEL:096-328-2513096-328-2513 メール kenchikushidou@city.kumamoto.lg.jp 担当課の地図を見る

●建物を建てるときの手続きの流れ

大切な財産や健康などを守るため、建物を建てて使用するまでには、様々な手続きが必要です。 

1.事前の打ち合わせ

建物を建てるときは事前に建築士や市の関係部署などに相談してください。

2.土地(敷地)の選定

建物を計画する際は、安全な生活環境を確保するためにも土地(敷地)の選定が重要です。たとえば急傾斜指定区域や土砂災害特別警戒区域、河川沿いであれば河川改修の区域に指定されている箇所など、災害の危険があったり建築に制限がある場合もあるため事前にしっかり確認しておきましょう。

※例えば、土砂災害特別警戒区域内では、都市計画区域外であっても建築確認申請が必要となります。また、区域内に居室を有する建築物を建築する場合は構造基準に適合する必要があります。

3.建築確認申請・事前調査報告書

建物の計画がまとまったら、まずは建築確認申請の手続きの前に「建築確認申請 事前調査報告書」を市に提出してください。その後、市または、指定確認検査機関に確認申請書を提出してください。

4.審査・確認

確認申請書の審査期間は一般に木造住宅は7日間、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などは35日間です。確認審査に合格すれば「確認済証」を発行します。
また、一定規模以上の建築物等については、指定機関による構造計算の審査もあります。

5.着工

工事現場の見易い場所に必ず「確認済み」の表示をしてください。(工事看板の設置)
階数が3以上の共同住宅等については、中間検査を受ける必要があります。

6.竣工

工事が完了したら4日以内に「完了検査申請書」を市または、指定確認検査機関に提出してください。完了検査に合格すれば「検査済証」を発行します。

(注意)確認済証および検査済証は、重要な書類です、大切に保存しましょう。

7.関係法令、条例および指導要網等による手続きが必要な場合があります

バリアフリー法・建設リサイクル法、等

熊本市建築基準条例

熊本市中高層建築物の建築に関する指導要綱

熊本市電波障害の防止に関する指導要綱  など

 

8.違反建築について(必要な法的手続きをお忘れなく!法令の基準に適合した建物を!)

違反建築による影響は、社会生活を営むうえで、良好な近隣関係を害することにもなります。さらに、地震や火災による被害の拡大につながり、人命や大切な財産を失うことにもなりかねません。
建築計画をする場合には、建築基準法及び建築関係法令等について建築士、建設業者、または、市の建築指導課などに相談し建築確認申請の手続きを行うとともに法に適合した工事をしてください。
違反建築は、工事停止命令をされるだけでなく、建築主及び建設業者も処罰される場合もあります。また、違反を是正するための工事もしなければなりませんので、経済的負担を伴ったり社会的な信用にも影響しますので、十分注意してください。

 

●道路と敷地の関係

建物の敷地は、幅員4メートル以上の道路(建築基準法上の道路)に2メートル以上接していないと建物が建てられません。道路は、災害時における防火や避難など重要な役割を果たす為一定以上幅員が必要です。

(注意)共同住宅、病院などの特殊建築物の場合や、延べ面積が1,000平方メートルを超える場合は、接道長さが上記と異なることがありますので、注意してください。


●用途地域によって建築が制限される場合があります

1.用途地域による建築制限

都市計画区域内において用途地域は、住宅地域、商業・業務地域、工業地域など基本的な土地利用を計画的に配置することにより、良好な市街地環境の形成と機能的な都市活動の確保を目的に定められています。

用途地域の区域については都市政策課へ、建築基準法による具体的な制限については建築指導課へお問い合わせください。

2.防火・準防火地域

市街地のなかでも、家屋が密集しているところでは、火災が発生した場合、被害が大きくなる恐れがあります。そのため、集団的な都市防火を図ることとして、防火地域、準防火地域及び法第22条区域を定めています。それらの地域・区域内では、建物の構造や延焼のおそれのある部分について制限があります。たとえば、準防火地域内では、木造の建物でも、延焼のおそれのある部分については、外壁や軒裏などは防火構造に、出入口や窓は綱入ガラスなどの防火設備にしなくてはなりません。

3.外壁後退・高さ制限

熊本市内のうち旧城南都市計画区域の第二種低層住居専用地域を除く、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域には外壁面の後退距離(敷地境界線から1メートル)が定められています。

また、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域における建築物の高さの制限は10メートルです。

4.その他

都市計画区域内であっても市街化調整区域内であれば、建築確認申請の前に開発許可申請の手続きが必要になる場合があります。建築に際して様々な条件等があるため、まずは詳細を開発景観課にお問い合わせください。

他にも、良好なまちづくりを促す為に「建築協定」・「地区計画」による制限があります。詳しくは、建築指導課、都市政策課にお問い合わせください。

 

・用途地域の区域、地区計画等について→都市政策課(電話096-328-2502)

・市街化調整区域内の建築、開発行為等について→開発景観課(電話096-328-2507)

・用途の制限、建築協定等について→建築指導課(電話096-328-2513)

 

●建物の大きさ、形態にも制限があります

1.容量規制

いわゆる、『建ぺい率』や『容積率』といわれるものです。都市空間における空間密度等を左右するものとされています。これらは建設予定敷地における都市計画等の内容や、接道している道路の幅員等により基準値が設定されます。

2.形態規制

いわゆる、『斜線制限(道路・隣地・北側)』や『日影規制』といわれるものです。容量規制と同様に、都市空間における空間密度等を左右するものとされています。これらも建設予定敷地における都市計画等の内容により制限基準(斜線勾配、日影時間等)が設定されます。

・道路幅員等による建ぺい率・容積率、形態規制について→建築指導課(電話096-328-2513)

 

●これから建築をされる方へ

最近、日照、採光、通風等に関するトラブルが増えています。建物の高さや隣地との離れ、工事の方法などによっては、周辺に大きな影響を与える場合があります。
建築計画にあたっては、プライバシーの侵害、境界線の問題や目隠しなどの相隣関係に十分配慮して、良好な環境づくりに努めてもらうようお願いします。


 

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