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建築物の維持管理について(違反防止、定期報告制度、老朽家屋等)

最終更新日:2017年10月26日
都市建設局 都市政策部 建築指導課 (建築審査室) TEL:096-328-2513 メール kenchikushidou@city.kumamoto.lg.jp 担当課の地図を見る

違法貸しルームに関する情報提供をお願いします

多人数の居住実態があり建築基準法違反の疑いのある建築物の情報提供のお願いについて

多数の人が寝泊り等をして、実際に住んでいながら、各部屋の間仕切りが燃えやすい材料でできていたり、窓がない等、建築基準法に違反している疑いのある建築物(違法貸しルーム)の存在が問題となっています。こうした建築物は、火災の際の安全面などで問題があると考えられます。

熊本市では、建築物の安全確保を図るため、こうした違法貸しルームと思われる建築物に関する情報を受け付けています。このような建築物をご存知の方は情報をお寄せいただきますようお願いします。

●違法貸しルームと思われる建築物の例
・戸建て住宅や事務所ビルの1フロアを改造し、建具等で従来の部屋を人が一人ようやく寝起きできる程度の広さの空間に区切って、人が住んでいる。
・戸建て住宅地の中にありながら、貸し事務所や貸し倉庫として募集がされ、実際にはその建物で大勢の人が寝起きをしている。

平面イメージ 内観イメージ


●次の様式をダウンロードして、ご使用ください。
また、建物内の写真や契約書の写し等、参考となる資料があれば添付をお願いします。


●情報提供の窓口
送付先:熊本市 都市建設局 建築指導課 指導班
E-mail:kenchikushidou@city.kumamoto.lg.jp
電話:096-328-2513
Fax:096-351-2182

●注意事項
ご記入にあたり、以下の注意事項を予めご了承ください。
・本情報は、違法の疑いのある住居等に関する情報収集を目的とした調査です。
・連絡票の各項目は、わかる範囲で記入してください。なお、項目の記入内容が著しく不足している場合等は受付できないことがあります。
・受付した情報をもとに、事業者等に問い合わせや調査依頼を行うことがあります。
・お寄せいただいた個々の情報に対しての調査・指導状況について、ご連絡やご回答は行いません。

定期報告制度

●定期報告制度【特定建築物・特定建築設備等】(法第12条第1項・第3項)

 

 建築基準法では、法第8条において建築物の所有者等はその建築物の敷地、構造及び建築設備を

常時適法な状態に維持するよう努めなければならないと規定されています。

 特に、多数の人が利用する建築物、高齢者や障害者等が利用する建築物等において、維持保全の

不備や不具合があった場合、万が一の事故や火災の発生の際に、被害が拡大し、その多数の人に

危害を及ぼすおそれがあります。

 定期報告制度は、一定規模以上の特定建築物、特定建築設備等(建築設備、防火設備、昇降機等)

について、法第12条第1項及び第3項により、所有者又は管理者が定期にその状況を専門的知識を

有する資格者に調査・検査させて、その結果を特定行政庁に報告するものです。

 

1.定期報告制度について(概要)

 定期報告は、以下の4通りの報告に分類されます。なお、建築基準法に基づく「定期報告制度」は

消防法に基づく消防用設備等点検とは異なる制度ですのでご留意ください。

 

 (1)特定建築物の定期調査報告

   不特定多数の人が利用する特定建築物等(国等が所有又は管理する建築物を除く。)について

  敷地、一般構造、構造強度及び防火・避難関係を3年ごとに、専門資格者(一級建築士等)が

  調査し、特定行政庁に報告するものです。

 

 (2)防火設備の定期検査報告

   上記の特定建築物等に設けられた防火設備(常時閉鎖式の防火設備、防火ダンパー、外壁

  開口部の防火設備を除く。)を毎年、専門資格者(一級建築士等)が検査し、特定行政庁に

  報告するものです。

 

 (3)建築設備の定期検査報告

   上記の特定建築物等に設けられた建築設備(昇降機を除く。)を毎年、専門資格者(一級

  建築士等)が検査し、特定行政庁に報告するものです。

 

 (4)昇降機等の定期検査報告

   すべての建築物(国等が所有又は管理する建築物を除く。)に設けられたエレベーター(

  ホームエレベーターを除く。)、エスカレーター、小荷物専用昇降機(テーブルタイプを除く。)

  及び遊戯施設等を毎年、専門資格者(一級建築士等)が検査し、特定行政庁に報告するものです。

 

 

2.定期報告制度の法改正について(概要)

 平成28年6月1日に新たな定期報告制度が施行されました。これまでは定期報告の対象建築物等の

用途や規模は、特定行政庁(熊本市)が指定していましたが、平成28年6月1日からは、国が政令で

安全上、防火上、衛生上、特に重要なものとして、一定の用途・規模の建築物等を全国一律で定め

ました。また、新たに「防火設備(随時閉鎖式の防火戸)」の定期報告が新設されるとともに、

新たな資格者制度が規定されました。

 ○国土交通省ホームページ(新たな定期報告制度の施行について)

 

 

3.熊本市における定期報告の対象建築物等について

 熊本市における定期報告の対象となる特定建築物、特定建築設備等については、下記の資料に

示すとおりとなります(平成28年6月1日より)。 

 

 

4.定期報告書の提出について

 

 (1)定期報告に関する報告書類

   特定建築物定期調査及び特定建築設備等定期検査関係の様式については、

  (一財)熊本県建築住宅センターのホームページ新しいウインドウで(外部リンク)からダウンロードしていただく

  ようにお願いします。

  ※(一財)熊本県建築住宅センターは、各特定行政庁から、定期報告に関する業務を受託している

  機関であり、報告書の受付等の業務を行っています。

 

   その他の資料(熊本市建築基準法施行細則関係)については、下記のとおりです。

   エクセル 昇降機等の廃止(休止・復活)届(様式第7号) 新しいウィンドウで(エクセル:13キロバイト)

 

 (2)定期報告書の提出先

    各報告書は、以下のいずれかに、提出をお願いします。

   (1)(一財)熊本県建築住宅センター

     〒862-0950 熊本県熊本市中央区水前寺6丁目32-1

     TEL 096-385-0771

   (2)熊本市 都市建設局 都市政策部 建築指導課

     〒860-8601 熊本県熊本市中央区手取本町1番1号  
               TEL 096-328-2513

 

エレベーター等の維持管理について

既設エレベーターへの戸開走行保護装置の設置の促進について

  平成18年6月のシティハイツ竹芝でのエレベーター事故等を受けて、国は、エレベーターの安全に係る技術基準の見直しを行い、平成21年9月28日以降に着工する新設エレベーターについては、『戸開走行保護装置』の設置を義務付けています。

 一方、それ以外の既設エレベーターは、戸開走行保護装置の設置義務の対象外となっていますが、既設エレベーターにおいても、エレベーターの安全性確保のため、戸開走行保護装置の積極的な設置を促進することが急務となっています。

 今回、石川県金沢市内のホテルに設置されたエレベーターにおいて、平成18年の事故と同様の戸開走行による死亡事故が発生しましたが、このことを受けた国は、同様な事故の再発防止のため、既設エレベーターの所有者等に対して、戸開走行保護装置の設置を指導するなど、既設エレベーターの一層の安全性の確保を図る必要がある旨を通知しました。

 戸開走行保護装置が設置されていないエレベーターにおいて、戸開走行の事故を防止するためには、戸開走行保護装置の設置が有効となりますので、エレベーターの一層の安全性を確保するためにも、エレベーターの所有者・管理者は、戸開走行保護装置を設置されますようお願いします。

【関連リンク】

石川県金沢市内のホテルでのエレベーター事故の概要(国土交通省)

戸開走行保護装置の仕組みについて(国土交通省)

●戸開走行保護装置の設置済みマークの表示について

 戸開走行保護装置等を設置したエレベーターであるかどうか、一般の利用者が容易にわかるようにするために、『設置済みマーク表示制度』が、平成24年8月から運用開始されています。

設置済みマーク表示制度概要(国土交通省)

戸開走行保護装置等が設置されたエレベーターの所有者・管理者は、エレベーターの設置メーカー、保守業者等にお問い合わせのうえ、設置済みマークの積極的な表示をお願いします。

【関連リンク】

戸開走行保護装置等の設置の促進及び設置済マークの活用について(国土交通省)

マーク表示に係る手続き(建築性能基準推進協会)

 

被災建築物応急危険度判定について

目的

大地震等により被災した建築物を調査し、その後の余震等による建築物の倒壊や外壁・窓ガラスの落下、付属設備の転倒などの危険性を判定することにより、人命にかかわる二次的災害を防止することを目的としています。

概要

被災建築物応急危険度判定とは、建築物の被害の状況を調査し、余震等による二次災害発生の危険の程度の判定・表示等を行うことをいい、地震直後の被災市町村からの要請を受けて実施される被災建築物に対する判定士による活動です。

 

*詳しくは、熊本県被災建築物応急危険度判定の概要のページをご覧ください。

 

 

 

老朽家屋等の適正管理について

 近年の高齢化や経済的事情、相続問題などの理由により、管理不全な家屋等が増加しています。倒壊や建築部材の飛散など、周辺住民の生活環境への悪影響が問題となっており、相談や苦情も増加しています。

 そこで、熊本市では、家屋等が放置され、管理されなくなることを未然に防止するとともに、長期間放置された老朽家屋等に対して適正な管理の実施を求めることにより、市民の良好な生活環境の確保と、安全で安心なまちづくりの推進に寄与するため、平成26年4月1日に「熊本市老朽家屋等の適正管理に関する条例」を制定しました。

 その後、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年5月26日に全面施行されました。

 法律や条例を基に、管理不全な家屋等の所有者等に対して、適切な管理を行うよう促しています。

 ※家屋等:市内に所在する建築基準法第2条第1号に規定する建築物

 ※所有者等:所有者、占有者、管理すべき者

 

家屋等の適正な管理は所有者等の責務です。

 法律、条例ともに、家屋等が管理不全な状態にならないために、適正な管理を行うよう努めることは、所有者等の責務であることを明示しています。

 所有者等は、家屋等の適正な管理をしなければなりません。家屋等の居住者がいなくなり、管理不全な状態になりそうな場合は、状況把握に努めてください。

  

所有者等の皆様へのお願い

 法律、条例制定の一番の目的は、所有者等の皆様に自主的な管理や改善を行ってもらうことです。

 熊本地震の影響等により、危険な老朽家屋等が増加しています。

 ご自身が住んでいた家、家族が住んでいた家の管理は大丈夫ですか?今一度、ご確認ください。

 良好な生活環境の確保と安全で安心なまちづくりの推進の寄与に、皆様のご協力をお願いします。

 
老朽家屋等に関するQ&A

Q 適正な管理を行わないと、どんな問題があるのですか?

A 建物の倒壊や建築部材の脱落等により、周辺に危害が生じる可能性があります。

   他人に被害を与えた場合、損害賠償を請求されることがあります。

     損害額についての試算も公表されています(公益財団法人 日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」2013年5月)。

  想定(1) 倒壊による隣接家屋の全壊、居住者の死亡事故・・・2億860万円 PDF 試算結果(1) 新しいウィンドウで(PDF:126.4キロバイト)

  想定(2) 外壁材等の落下による通行人の死亡事故・・・5千630万円 PDF 試算結果(2) 新しいウィンドウで(PDF:57.2キロバイト)

  場合によっては、高額な損害額になることが想定されます。  

空家イラスト
Q 「適正な管理」の具体的内容は?

A 定期的に家屋等の様子を確認し、風を通したり、雨漏りの点検などの管理をしましょう。お知り合いの大工さんや、工務店さんに診てもらう方法もあります。

     屋根、外壁、窓、ドアの破損は修繕しましょう。施錠を行い、防犯に努めてください。

   定期的に、立ち木の枝下ろしや除草を行い、衛生上問題のないようにしてください。

   敷地内に不要物を残しておくと、火災、ゴミの不法投棄等を招く可能性があります。

   きちんと管理を行うと、家屋等が危険な状態になることの防止になり、加えて家屋などの財産価値を高めることにもつながります。遠方で直接管理を行うことが難しい場合は、管理をしてくれる民間サービスもあります。不測の事態に備えて、ご近所の方に連絡先を伝えておくことも有効です。 

 

Q 適正な管理が行われていない場合、市ではどんな措置を行うのですか?

A 市民からの情報提供を受け、現地調査を実施します。その結果、老朽化している、またはそのおそれがある場合、所有者等の調査を行い、所有者等に対して適正な管理のお願いを行います。状態が改善されない場合、助言・指導、勧告、命令を行い、さらに改善されない場合は、所有者等の氏名等を公表することがあります。

 

Q 市で解体、管理を行わないのですか?

A 個人の財産を行政で管理等を行うことは著しく公平性を損ないます。所有者等が、適正な管理を行う必要があります。

  なお、熊本地震の影響により、適正な管理が行われていない「所有者不在の建物」や、所有者が管理できていない「倒壊などの著しく保安上危険な状態の建物」があることから、平成29年12月1日より、人命、身体、財産に重大な被害が生じることを防ぐため、本市で「応急的危険回避措置」をとることができるようになります。措置に要した費用は、所有者等に請求します。

 

Q 「応急的危険回避措置」の具体的内容は?

A 飛散の可能性のある屋根や外壁への飛散防止ネットの設置、 倒壊の危険性の高い建物周囲へのカラーコーンの設置など、最低限度の措置を行います。

 

Q 空家の管理、活用の相談はどちらにできますか?

A 市内に空家を所有及び管理する方について、専門家(市と協定を結ぶ不動産団体)に無料で直接ご相談いただけます。詳しくは熊本市ホームページのこちら(空家所有者の方へ 空家の活用などの相談ができます)新しいウインドウでのページをご覧ください。

 

 

 条例などのダウンロードファイル

 

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