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知っておきたい建築の知識

最終更新日:2017年12月7日
都市建設局 都市政策部 建築指導課 (建築審査室) TEL:096-328-2513 メール kenchikushidou@city.kumamoto.lg.jp 担当課の地図を見る

建築する前に(秩序ある住みよいまちづくりのために)

●建物を建てるときの手続きの流れ

大切な財産や健康などを守るため、建物を建てて使用するまでには、様々な手続きが必要です。 

1.事前の打ち合わせ

建物を建てるときは事前に建築士や市の関係部署などに相談してください。

2.土地(敷地)の選定

建物を計画する際は、安全な生活環境を確保するためにも土地(敷地)の選定が重要です。たとえば急傾斜指定区域や土砂災害特別警戒区域、河川沿いであれば河川改修の区域に指定されている箇所など、災害の危険があったり建築に制限がある場合もあるため事前にしっかり確認しておきましょう。

※例えば、土砂災害特別警戒区域内では、都市計画区域外であっても建築確認申請が必要となります。また、区域内に居室を有する建築物を建築する場合は構造基準に適合する必要があります。

3.建築確認申請・事前調査報告書

建物の計画がまとまったら、まずは建築確認申請の手続きの前に「建築確認申請 事前調査報告書」を市に提出してください。その後、市または、指定確認検査機関に確認申請書を提出してください。

4.審査・確認

確認申請書の審査期間は一般に木造住宅は7日間、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などは35日間です。確認審査に合格すれば「確認済証」を発行します。
また、一定規模以上の建築物等については、指定機関による構造計算の審査もあります。

5.着工

工事現場の見易い場所に必ず「確認済み」の表示をしてください。(工事看板の設置)
階数が3以上の共同住宅等については、中間検査を受ける必要があります。

6.竣工

工事が完了したら4日以内に「完了検査申請書」を市または、指定確認検査機関に提出してください。完了検査に合格すれば「検査済証」を発行します。

(注意)確認済証および検査済証は、重要な書類です、大切に保存しましょう。

7.関係法令、条例および指導要網等による手続きが必要な場合があります

バリアフリー法・建設リサイクル法、等

建築物を建築する前に(3)(バリアフリー法、建設リサイクル法、その他の法令について)を参照のこと。

熊本市建築基準条例

建築物を建築する前に(2)(建築基準法関係、確認申請の審査等、市建築基準条例、同施行細則等)を参照のこと。

熊本市中高層建築物の建築に関する指導要綱

熊本市電波障害の防止に関する指導要綱        など

建築物を建築する前に(1)(建築基準法関係、道路、事前調査、特定行政庁が指定する事項、中高層、電波障害、ぱちんこ店等)を参照のこと。

 

8.違反建築について(必要な法的手続きをお忘れなく!法令の基準に適合した建物を!)

違反建築による影響は、社会生活を営むうえで、良好な近隣関係を害することにもなります。さらに、地震や火災による被害の拡大につながり、人命や大切な財産を失うことにもなりかねません。
建築計画をする場合には、建築基準法及び建築関係法令等について建築士、建設業者、または、市の建築指導課などに相談し建築確認申請の手続きを行うとともに法に適合した工事をしてください。
違反建築は、工事停止命令をされるだけでなく、建築主及び建設業者も処罰される場合もあります。また、違反を是正するための工事もしなければなりませんので、経済的負担を伴ったり社会的な信用にも影響しますので、十分注意してください。

 

●道路と敷地の関係

建物の敷地は、幅員4メートル以上の道路(建築基準法上の道路)に2メートル以上接していないと建物が建てられません。道路は、災害時における防火や避難など重要な役割を果たす為一定以上幅員が必要です。

(注意)共同住宅、病院などの特殊建築物の場合や、延べ面積が1,000平方メートルを超える場合は、接道長さが上記と異なることがありますので、注意してください。

詳しくは、建築物を建築する前に(1)(建築基準法関係、道路、事前調査、特定行政庁が指定する事項、中高層、電波障害、ぱちんこ店等)を参照のこと。


●用途地域によって建築が制限される場合があります

1.用途地域による建築制限

都市計画区域内において用途地域は、住宅地域、商業・業務地域、工業地域など基本的な土地利用を計画的に配置することにより、良好な市街地環境の形成と機能的な都市活動の確保を目的に定められています。

用途地域の区域については都市政策課へ、建築基準法による具体的な制限については建築指導課へお問い合わせください。

2.防火・準防火地域

市街地のなかでも、家屋が密集しているところでは、火災が発生した場合、被害が大きくなる恐れがあります。そのため、集団的な都市防火を図ることとして、防火地域、準防火地域及び法第22条区域を定めています。それらの地域・区域内では、建物の構造や延焼のおそれのある部分について制限があります。たとえば、準防火地域内では、木造の建物でも、延焼のおそれのある部分については、外壁や軒裏などは防火構造に、出入口や窓は綱入ガラスなどの防火設備にしなくてはなりません。

3.外壁後退・高さ制限

熊本市内のうち旧城南都市計画区域の第二種低層住居専用地域を除く、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域には外壁面の後退距離(敷地境界線から1メートル)が定められています。

また、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域における建築物の高さの制限は10メートルです。

4.その他

都市計画区域内であっても市街化調整区域内であれば、建築確認申請の前に開発許可申請の手続きが必要になる場合があります。建築に際して様々な条件等があるため、まずは詳細を開発景観課にお問い合わせください。

他にも、良好なまちづくりを促す為に「建築協定」・「地区計画」による制限があります。詳しくは、建築指導課、都市政策課にお問い合わせください。

 

・用途地域の区域、地区計画等について→都市政策課(電話096-328-2502)

・市街化調整区域内の建築、開発行為等について→開発景観課(電話096-328-2507)

・用途の制限、建築協定等について→建築指導課(電話096-328-2513)

 

●建物の大きさ、形態にも制限があります

1.容量規制

いわゆる、『建ぺい率』や『容積率』といわれるものです。都市空間における空間密度等を左右するものとされています。これらは建設予定敷地における都市計画等の内容や、接道している道路の幅員等により基準値が設定されます。

2.形態規制

いわゆる、『斜線制限(道路・隣地・北側)』や『日影規制』といわれるものです。容量規制と同様に、都市空間における空間密度等を左右するものとされています。これらも建設予定敷地における都市計画等の内容により制限基準(斜線勾配、日影時間等)が設定されます。

・道路幅員等による建ぺい率・容積率、形態規制について→建築指導課(電話096-328-2513)

 

●これから建築をされる方へ

最近、日照、採光、通風等に関するトラブルが増えています。建物の高さや隣地との離れ、工事の方法などによっては、周辺に大きな影響を与える場合があります。
建築計画にあたっては、プライバシーの侵害、境界線の問題や目隠しなどの相隣関係に十分配慮して、良好な環境づくりに努めてもらうようお願いします。


 

「道路内の建築制限」にご注意ください

●道路内の建築制限

建築物又は敷地を造成するための擁壁は、原則として、道路内に、又は道路に突き出して建築・築造してはいけません。(法44条)

 

建築基準法では、原則として建築物が存在する敷地に接続する『道路』の必要幅員を4m(4000mm)以上としています。
住宅などを建築する場合、予定敷地に接続する道路の幅員が4mに満たない場合には、原則として道路中心線から2m後退する必要があります。
この後退部分には、建築物や工作物及び障害物等を設置・構築することは出来ません。

 道路中心後退模式図

民法の相隣関係について

建築物を建築する場合の法的規制としては、都市計画法や建築基準法等の公法上の規制と、民法による私法上の規制とに分けることができます。

公法上の規制を守っているからといって、私法上も問題ないとは限りません。
私法上の規制には、民法第234条(隣地との離隔)、同第235条(目隠し)、同第709条(不法行為責任)など相隣関係について利害調整を目的とした規定がありますが、こうした民法上の規定は建築確認申請における審査事項ではないからです。
したがって、これらの問題は当事者間の話し合いによって解決していただくことが基本となります。

 

建築時の法規制概略図

 

●熊本市の相談窓口

・法律相談

弁護士が民事に関する法律上の様々な問題に関する相談を受けています。

※相談は予約制で、費用は無料です。

 予約  : 相談日の2週間前の月曜日(祝日の場合は翌日)から予約を受付けます。
       予約専用電話は 096-234-7499(平日 午前8時半~午後5時) 
 相談日: 月曜日、水曜日、金曜日 午後1時~午後4時まで
       (予約時に相談時間をお知らせします。)
 対象  : 熊本市内にお住まいの方で個人の民事に関する相談に限ります。
       また、すでに弁護士に相談しているものはご遠慮ください。
       (同一内容の再相談や継続相談は受けられません。)

 

●建築物の建築と境界線
1.建物を建てるには、境界線から50センチメートル以上離さなければなりません。(民法第234条第1項)
この規定による間隔は、相隣者の間で協議し合意すれば、狭くすることもできます。
2.前の規定に反して建物を建てようとする者がいるときは、隣の土地の所有者は、その建築を止めさせ、または変更させることができます。(民法第234条第2項本文)
申し入れを無視して建築が進むようであれば、建築工事の”差止め”を求め裁判所に申請することができます。
3.ただし、建築に着手してから1年以上たったとき、またはその建築が完成してしまった後では、中止・変更の請求はできず、損害賠償の請求しかできません。(民法第234条第2項ただし書)
4.前の規定と異なった慣習があるときは、その慣習に従います。(民法第236条)

 

●建物の窓、縁側と境界線
1.境界線から1メートル未満のところに、他人の宅地を眺めることができる窓や縁側を作ろうとする者は、目隠しをつけなければなりません。(民法第235条第1項)
2.前の規定の距離は、窓または縁側の最も隣地に近い点から直角に測って境界線に達するまでを計算します。(民法第235条第2項)
3.前の規定と異なった慣習があるときは、その慣習に従います。(民法第236条)


●境界標の設置
境界は、連続している土地を区分するもので、図面上はもとより、現地でも明らかにする必要があります。現地では、境界を示す目印を設けてあるのが通常であり、境界標とも呼ばれています。
境界標は、双方の土地の範囲を明確にするためのものであり、かんたんに移動できないものが望ましく、境界を明示できるものでなくてはなりません。
1.土地の所有者は、隣の土地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができます。(民法第223条)
境界標の設置及び維持の費用は、相隣者が、半分ずつ負担します。
2.ただし、測量のための費用は、それぞれの所有地の広さに応じて分担します。(民法第224条)
3.境界標を損壊・移動・除去したりなどして、境界を確認できないようにした者は、刑法により罰せられることがあります。(刑法第262条の2)
境界標がなくなると、後で境界紛争の元になりますから、工事前後にお互いが確認するようにしましょう。

 

●境界付近での隣地使用
土地の所有者は、隣の土地との境界またはその付近に、塀や建物を作ったり、修繕するために、必要な範囲で隣の土地の使用を請求することができます。ただし、隣の住家の中には隣人の承諾がない限り、立ち入ることはできません。(民法第209条第1項)
隣人が損害を受けたときは、補償金を請求することができます。(民法第209条第2項)

 

●通行権が認められる場合(袋地からの囲繞地(いにょうち)通行権)
ある土地が他人の土地に囲まれていて公路へ出ることができない(このような土地を袋地といいます。)ときは、この土地の所有者は公路へ出るために、その周囲の他人の土地(囲繞地といいます。)を通行することができます。(民法第210条第1項)
※公路とは、公道に限らず公衆が自由に通行できる私道も含みます。
 東京高判昭和48年3月6日「相当程度の幅員をもっていて自由、安全、容易に通行できる通路を公路という」

●通行の方法・条件
1.囲繞地通行権による通行の場所と方法は、通行する権利をもつ者のために必要なもので、しかも周囲の他人の土地にとって損害が最も少ないものを選ばなければなりません。(民法第211条第1項)
2.その他にも、袋地と囲繞地の各土地の沿革、袋地を生ずるにいたった経緯、従前の通路および実際に行われてきた通行の状況、現在の通路および通行の実状、各土地の地形的、位置的な状況、相隣地利用者の利害損失など諸般の事情を考慮し、具体的な事情に応じて、最も適当な通行範囲を定めるべきものであると考えられます。
3.通行する権利をもつ者は、通行する土地に生じた損害に対して補償金を支払わなければなりません。ただし、通路の開設のために生じた損害に対する補償金は一度に支払わなければいけませんが、それ以外の補償金は、1年ごとに払うことができます。(民法第212条)
4.ひとつの土地を分割又はその一部を譲渡したために、公路に出ることができない土地ができてしまったときは、袋地になった土地の所有者は公路に出るために、分割された他の土地のみ通行できます。この場合には補償金を支払う必要はありません。(民法第213条第1項・第2項)

 

地区計画の区域内に建築されるみなさんへ

地区計画制度は、都市レベルの都市計画と異なり、住民の合意に基づいてそれぞれの地区の特性にふさわしいまちづくりを誘導することを目的とした制度です。

具体的な場所や内容については、都市政策課(096-328-2502)にお問合せください。

詳細は、都市政策課HP「熊本市の都市計画」内の「地区計画制度について」に記載されています。

建築協定が締結されている区域について

・熊本市内で建築協定が締結されている区域を表示しております。
・各図面等は概略を示したものです。

 詳細については、当課窓口備え付けの地図・資料等にてご確認願います。 

 

●建築協定内容(概略)

 詳細については、当課窓口備え付けの地図・資料等にてご確認願います。

 

●建築協定分布図

PDF 建築協定分布図 新しいウィンドウで(PDF:257.6キロバイト)

 

 

 (1)ブルースカイ長嶺台団地建築協定
 (2)宮原団地建築協定、ヴェルデ・コモン長嶺建築協定
 (3)三郎塚建築協定
 (4)協同組合熊本コスモ建築協定
 (5)秋津レークタウン建築協定
 (6)南部土地区画整理事業(合計6地区)建築協定
 (7)画図パークタウン建築協定
 (8)西祇園平分譲地建築協定
 (9)ニュータウン白藤建築協定
 (10)柿原団地建築協定
 (11)打越台団地建築協定
 (12)フードパル熊本建築協定
 (13)八景水谷2丁目建築協定、同第2建築協定
 (14)シグマ工業団地協同組合建築協定
 (15)熊本アド工業団地建築協定
 (16)立田もえぎ台建築協定
 (17)たつだニュータウン建築協定
 (18)THE LAST RESORT 水前寺建築協定

安全なブロック塀をつくろう

平成28年熊本地震では、平成28年4月14日及び16日に熊本県熊本地方で震度7を観測し、震度4以上の揺れを100回以上観測しました。この地震の影響で、多くのブロック塀が熊本県の広範囲で倒壊しました。

 倒壊したブロック塀は、道路をふさぎ、被災者の避難や救助活動を妨げます。また、昭和53年6月12日の宮城県沖地震や平成17年3月20日の福岡県西方沖地震等の過去の地震で死傷者を出しています。

 ブロック塀は、プライバシーの確保や防犯等の役割を持っていますが、地震時に人命を脅かす凶器となる可能性があります。ブロック塀は私的財産であり、所有者の責任における管理が必要です。

 一般的なブロック塀は、建築基準法施行令第62条の8や平成12年建設省告示第1355号で基準が設けられています。安全なブロック塀をつくるように心がけましょう。

 

-外部リンクの紹介-

 あんしんなブロック塀をつくるためのガイドライン新しいウインドウで(外部リンク)(一社)全国建築コンクリートブロック工業会HP

 ブロック塀の診断カルテ新しいウインドウで(外部リンク)(一社)全国建築コンクリートブロック工業会HP

 

 CB塀倒壊写真1CB塀倒壊写真2

写真は 2003.7.26 宮城県北部地震時のもの
岩手県立大学総合政策学部 准教授 牛山素行氏のホームページより転載 http://www.disaster-i.net

(ID:4012)
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