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建築物を建築する前に(1)(建築基準法関係、道路、事前調査、特定行政庁が指定する事項、中高層、電波障害、ぱちんこ店等)

最終更新日:2018年8月16日
都市建設局 都市政策部 建築指導課 建築審査室TEL:096-328-2516096-328-2516 メール kenchikushinsa@city.kumamoto.lg.jp 担当課の地図を見る

事前調査報告書について

 熊本市内で建築物及び工作物(※1)の建築等(※2)を行う場合、確認申請の前に、建築指導課 調整班まで「建築確認申請事前調査報告書」の提出をお願いしています。
 関係部署への手続き等が必要な場合、それらを済ませないと事前調査報告書の提出が出来ないものではありません。手続き等が必要であれば、事前に協議等を行っているか確認できるよう関係部署受付欄に意見などの記入をお願いしてください。

※1:エレベーター等を除く。

※2:新築、増築、改築、移転、大規模修繕、大規模模様替、用途変更

 

●事前調査報告制度の目的

 違反建築物の未然防止及び建築確認申請の円滑化を図るため、建築物を建築する際の様々な手続きの要・不要及び道路境界線の立会記録等についての調査結果を記録した事前調査報告書を設計者等に提出してもらい、必要な手続きを促すなど調整的な行政指導を行なうものです。

 

●手続きの流れ 

 (1)関係部署と協議等
  関係部署と協議の上、関係部署受付欄に意見の記入をお願いしてください。
  (協議等が済んでいると分かるもの(許可書の写し等)を添付でも可)

 (2)事前調査報告書の提出
  必要書類を添付の上、建築指導課 調整班まで提出をお願いします。

 (3)事前調査報告書の返却
  現地確認(※3)及び書類審査後、報告書を返却します。

  現在、平成28年熊本地震の影響により事前調査報告書の処理に2週間以上お時間を頂いている場合も

  あり、大変ご迷惑をおかけしております。(土日・祝日・年末年始除く)

  決まった日程での建築確認申請をお考えの方は早めのご提出をお願いします。

  また、返却の際は事前に連絡者又は代理者に電話連絡します。

 ※3注意:現地確認については、留守等により敷地内部の確認ができない場合があります。また、細部まで調査を行うものではありません。

 (4)確認申請
  合議等の追加がある場合は、その合議等を行い、建築基準関係規定の手続き済の書面(写)の添付を行った上、確認申請書の正本に事前調査報告書を添付して申請して下さい。

 

●関係部署との協議等について

 協議が必要な関係部署は、「熊本市建築物等に関する規制と手続き窓口一覧」にてご確認ください。

 協議が必要かどうかについては、設計者の判断になりますが、大まかな協議先については、建築指導課 調整班の窓口でご相談下さい。

 なお、関係部署によっては、事前調査報告書の添付書類以外の書類が必要になる場合があります。

 特に、道路等(里道、水路等も含む)との境界が確定しているかの調査は必ず行っていただきますようお願いします。(道路等の調査については、左欄の【道路の調査について】をご覧ください。)

  • 報告書様式、添付書類及び注意事項

 (1)事前調査報告書

  用途によって書式が異なり、次の3種類があります。

   (共同住宅、兼用住宅、一戸建ての住宅に付属する建築物も含む)

  注意:最新版の報告書での提出をお願いします。 

  ・PDF 事前調査報告書記入例、記入方法及び添付図書について(平成29年版) 新しいウィンドウで(PDF:109.9キロバイト)

  注意:敷地内に既存建築物がある場合、適法性の確認をお願いします。

  ・PDF 敷地内にある別棟既存建築物の適法性の判断のための配置図等への記載事項について 新しいウィンドウで(PDF:171.6キロバイト)

 (2)付近見取図

  申請地の位置に間違いがないかご確認ください。

 (3)配置図

  次の事項の記入があるかご確認ください。  

   ・門・塀・擁壁の形状・種別(間知石、CB○段、H=○m等)

   ・敷地の高低差

   ・道路種別(国道、県道、市道、里道、つぶれ水路、私道、開発道路、法42条○項○号等)

      ※開発道路については、開発行為の検査後(目安として半年後)、市道に移管されている

        場合がありますので、管轄の土木センターにご確認ください。

   ・道等の判定番号、判定区分(A、B-1、B-2等)

     建築指導課の窓口のパソコン端末で確認できます。

   ・位置指定道路の番号

   ・道路等の境界立会・決裁年月日

   ・道路後退が必要な場合、道路の中心線、道路境界線、後退線(中心後退の場合、対向地の

    後退線を含む)

  ・道路対向地の形状を含め現況に即した表現

   (対向地にある門塀・水路等、市プレート等、ガードレール、道路側溝など)

    ・既存の建築物(擁壁を含む。)の用途・構造・階数や確認済・検査済番号、日付等。確認済証や検   

    査済証がない場合は、既存不適格建築物であることがわかる記載(建設年等)、法12条5項の報告  

    結果、日付、番号等

   ・開発行為の場合、許可・検査済番号、日付

 (4)字図(法務局で取得して下さい。)

   申請地の隣接地が含まれているものを添付願いします。

 (5)道路等の境界位置が確認できる次のもの

   (特に道路後退が発生する場合は、添付願います。)

  ・道路等(国道(3号、57号、208号を除く。)・県道・市道、里道、水路)の境界が確定している場合は、点網図、または立会い記録の写し(管轄の土木センターにお尋ね下さい。)

  ・地籍調査済であれば、地籍調査成果図(幅員記載があるもの)(管轄の土木センターにお尋ね下さい。)

注意:立会記録の添付がないものは、現地調査等を行う場合もある為、返却に時間を要することがあります

 (6)現場状況のわかる写真

   高低差の状況、道路の状況など、必要に応じて添付願います。

 

●提出の際のお願い

  (1)新規の開発許可(都計法第29条及び43条)を受けた敷地で、検査済証(都計法第36条)のないものは、開発許可の土地利用図等の添付をお願いします。

  (2)建築計画概要書の配置図では、寸法等が読めるよう文字を大きく記載願います。

   ※ご不明な点は、建築指導課 調整班((3)番窓口)までお問い合わせ下さい。

道路の調査について

●建築基準法の道路について

 都市計画区域内の建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m(建築物の規模に応じて4mもしくは6m)以上接しなければなりません。これは、安全で良好な市街地を形成するために重要な規定です。

 建築基準法の道路は法第42条に定義されています。

 道路の判断は以下のフローを参考としてください。

道路の判断




 

●道の調査について

建築を計画する前に、以下の手順により道路に関する調査をおこなってください。
注意:場所や内容の誤りを防ぐため、電話による道路の照会は行っておりません。直接窓口にてお尋ねください。

また、道の調査の際に、建物が建てられるかどうかをお尋ねいただいても各土木センター(地域整備室)や開発景観課ではお答えができません。

道路によって建物が建てられるかどうかは建築基準法での取扱いになりますので、建築指導課の窓口にてご相談ください。

 道等の調査について


 

道等の判定について

●道等の判定について

  熊本市では、建築基準法に規定する道路の判定業務を以下のとおり行っています。 

  (1)航空写真等による建築物の立ち並びの判定 (法第42条2項道路)
  (2)法適用時に建築物の立ち並びがない道路 (法第43条第1項ただし書き空地)
  (3)判定が終了した道路の記録について(建築指導課 窓口のパソコン画面にて閲覧可能)
※なお、指定確認検査機関へ確認申請を提出される場合は、判定が終了している道等の判定結果及び

 判定番号を「建築確認事前調査報告書」及び配置図に記載をお願いしております。 

 

判定の申し込について

以下の書類を道等の判定申込書に添付して申し込みを行ってください。

(1)付近見取図

(2)現況図

(3)写真

(4)字図

(5)道等の土地謄本(要約書)

(6)その他(道路協定書等)

※判定には約2~3週間程時間を要します。

※手数料はかかりません。

 

道路係 関係様式

※記入方法については記入例を参考にされてください。

位置指定道路について

●道路位置指定について
道路位置指定までのフローチャート
1. 事前協議
 (1)位置指定予定道路事前協議書
   a.附近見取図(S=1:2,500 程度、住宅地図可)
   b.現況平面図(現況高の明記、周辺宅地状況含む)
   c.計画平面図(計画高の明記)
   d.求積図(座標一覧表含む)※
   e.縦横断図(現況線及び計画線記入)※
   f.構造図(使用部材の明記) → 構造計算が必要なものは計算書の添付)※
   g.字図、申請地の土地登記事項証明書、隣接地の土地登記事項要約書
   h.現況写真(撮影方向図対応)
   i.指定後の検討書(隣地説明書、既存建物の斜線検討図等)※
   j.関係機関との協議(文化財、開発関係及び道路、河川等の各種管理者)※
 (2)担当部局との事前協議及び立会等
    関係機関と事前に協議を行い、位置指定予定道路事前協議書(建築指導課備付用紙)に協議成立年月日を記載し、協議先の了承を得ること。
 (3)担当者による現地調査(必要により立会を要する場合有り)


2. 事前協議済証交付
      建築指導課内部審査 → 決裁 → 事前協議済証交付
     現場着工の指示 ⇒ 道路係(担当者)の指示による

  注意:事前協議から協議済証交付までは、2週間程度かかります。

 
3. 着工
    ※ 工事着工に当たっては、隣地は勿論の事、近隣への内容説明を十分に行い、トラブル等の防止に努めること。
  ※ 工事着工に当たっては、隣地との境界確認を行い、施工を行うこと。
  ※ 工事の施工に際して、現場条件等で事前協議の内容に変更が生じた場合は、速やかに担当者への報告を行うと共に再協議を行い、了承を得ること。

4. 工事完了


5. 道路位置指定申請(本申請)
   道路位置指定申請(本申請)に際しては、熊本市道路位置指定取扱い基準(第6条及び第8条)に係る別表第1の添付書類一覧に基づき、申請を行うこと。


6. 書類審査・完了検査
   工事完了検査の実施(道路班による現地検査) ⇔ 手直しがある場合は再検査


7. 道路位置指定書交付→公告

   注意:道路位置指定申請(本申請)から指定書交付までは、2週間程度かかります。

 

8. 様式等

道路への接道規定の特例許可(法43条ただし書許可)について

●法第43条第1項ただし書許可について

 建築基準法第43条第1項により、建築物の敷地は建築基準法第42条各項の道路に2メートル以上接しなければなりません。
   ただし、敷地の周辺に広い空地を有する建築物、その他一定の基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、建築することができます。

  詳しくは、建築指導課 指導第1班、指導第2班までお問い合わせください。

 


 

土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)内に建築する場合の規制について

 

構造上の措置について

 「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(以下、土砂法)」第8条に基づく土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)内に居室を有する建築物を建築する場合、土砂法第23条にある建築基準法第20条に基づき、同法施行令第80条の3に定める構造基準に適合する建築物とする必要があります。

  

※熊本市内の土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)の指定箇所については、熊本県管轄の県央広域本部土木部(熊本土木事務所)で確認してください。

 県央広域本部土木部(熊本土木事務所)所在地:熊本市中央区八王寺町1-20 TEL:096-273-9631 

※土砂法、土砂災害等に関する内容については、熊本県庁ホームページ(砂防課)新しいウインドウでをご覧ください。

 

 

都市計画区域外における建築確認申請手続きについて

 土砂法第24条に基づき、都市計画区域外において建築確認申請を要さない建築物(建築基準法第6条1項4号規模の建築物)を建築する場合であっても、レッドゾーン内にあっては建築確認申請が必要になります。

 

 

土砂法に基づく待受擁壁等を設置した場合について

 建築物から独立して土砂法に基づく待受擁壁等を設置した場合は、土砂法第17条の工事完了の検査を経て、レッドゾーンの指定解除手続きとなります。待受擁壁等の施行や指定解除の手続き等については、県央広域本部土木部(熊本土木事務所)にお尋ねください。


※レッドゾーンの指定解除後の建築基準法第6条1項4号建築物については、都市計画区域外における建築確認申請は不要となります。

 

 

特定行政庁が指定する事項及びよくある質問事項等

●特定行政庁が指定する事項

最終改正 平成30年7月31日
 建築基準法の規定により特定行政庁が定めることとされる事項及び『都市計画』で定められている以下の事項をまとめています。※詳しくは、次のファイルをご参照ください。

 

1.  法第7条の3第1項第二号の規定による特定工程の指定について

2.法第22条第1項の規定による屋根不燃区域の指定について
3.法第39条第1項の規定による災害危険区域の指定について
4.法第42条第1項本文の規定による幅員6m以上の道路の指定区域について
5.法第42条第1項第四号の規定による計画道路等に関する指定について
6.法第42条第3項の規定による道路の中心線からの水平距離の指定について
7.法第52条第8項の規定による容積率制限の上限等に関する数値の設定について
8.法第53条第3項第二号の規定による街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地の指定について
9.法第54条第2項の規定に係る第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内における外壁の後退距離について(都市計画において定められた外壁の後退距離の限度)について(都市計画において定められた外壁の後退距離の限度)
10.法第55条第1項の規定に係る第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内における建築物の高さの限度について(都市計画において定められた建築物の高さの限度)について(都市計画において定められた建築物の高さの限度)
11.法第56条の2第1項の規定による日影による中高層の建築物の高さの制限に係る区域等の指定について
12.令第86条第3項の規定による垂直積雪量の指定について
13.都計法第5条の規定による都市計画区域の指定について
14.都計法第7条の規定による市街化調整区域内の建築物の形態規制について

 ※植木町の市街化調整区域内の形態規制については、建築指導課にお問い合わせください。

   

 

●よくある質問事項等

PDF よくある質問事項(専門家・事業者様向け) 新しいウィンドウで(PDF:112.5キロバイト)

 

中高層建築物を建築する方へ

 建築物は、建築関係法令の範囲内であれば建築主の創意工夫の下に自由に計画し、建築することができます。

しかしながら、建築物によっては、日照の阻害やプライバシーの問題、更には工事中の騒音・振動等、近隣に対し少なからず影響を及ぼすことが考えられ、建築主と近隣住民との間に紛争が生じることがあります。

そこで、熊本市では、建築紛争の予防と調整を図るため、「熊本市中高層建築物の建築に関する指導要綱」により、中高層建築物を建てる建築主に「一定の範囲内に居住する方々への建築計画の周知(説明)」及び「その経過等の届出」をお願いしています。 

 

Q 要綱に該当する中高層建築物とは?

A 熊本市中高層建築物の建築に関する指導要綱に該当する中高層建築物とは、

1.第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域内の建築物で軒の高さが7メートルを超えるもの又は地階を除く階数が3以上のもの。

2.第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域又は用途の指定のない地域内の建築物で高さが12メートルを超えるもの。

3.共同住宅、下宿又は寄宿舎の用途に供する建築物で、次のいずれかに該当するもの。

ア 地階を除く階数が5(商業地域は7)以上、かつ、15戸以上のもの。

イ 地階を除く階数が3以上、かつ、1住戸又は1住室当たりの床面積が30平方メートル程度(20平方メートルを超え40平方メートル以下)で10戸以上のもの。

 

Q 一定の範囲内とはどのような範囲をいうのか?

A 近隣住民に対する説明は、中高層建築物の敷地に隣接(道路がある場合はその反対側は隣接とみなす。)及び当該敷地の北側部分(南北の境は建築物の南端を起点とした真北方向の東西の軸)にあっては、敷地境界線から当該建築物の高さのおおむね1.5倍に相当する距離の範囲の土地又は建築物の所有者(管理者)及び居住者並びに当該区域の自治会長等に対して行うものとします。

 

Q 近隣住民への建築計画の周知はいつ行われるのか?

A 建築確認申請前に、計画地に概要を記載した標識(看板)を設置し、その後近隣住民への説明を行い市へ報告するよう求めています。   

 

 

 

【平成29年4月より中高層の要綱が変わりました】

 平成29年4月以降に中高層指導要綱に基づく届出を提出される建築主及び設計者さんは近隣への説明を行う前に建築計画の概要を記載した標識(看板)の設置をお願いします。詳しくは建築指導課 調整班までお問い合わせください。

 施  行:平成29年4月1日

 設置期間:近隣住民へ事前説明を行う14日前までに設置して、建築基準法第89条第1項に基づく

      工事看板の設置を行うまで。

 標識様式:熊本市中高層建築物の建築に関する指導要綱実施要領の様式1号に定めるが、

      同様の記載があればこの限りではない。

 

 



 

 

 

●設計者等の皆様へ

  「近隣住民への建築計画の周知(説明)の範囲」及び「その経過等の記載内容」について、注意事項をまとめておりますので、ご参照ください。 


 

 

中高層建築物に伴う建築紛争について
  建築紛争について、知っておきたい基本的な事柄をまとめておりますので、ご参照ください。 

 


 


電波障害の防止、ぱちんこ店の建築について

中高層建築物等の建築により生じる電波障害に関する紛争の防止について

 建築物は、建築関係法令の範囲内であれば建築主の創意工夫の下に自由に計画し、建築することができます。

しかしながら、建築物によっては、近隣に対し電波障害の影響を及ぼすことが考えられ、建築主と近隣住民との間に紛争が生じることがあります。

そこで、熊本市では、電波障害に関する紛争の予防と調整を図るため、「熊本市電波障害の防止に関する指導要綱」により、中高層建築物等を建てる建築主に、電波障害の予想範囲の調査とその改善方法等の検討及びその内容の届出をお願いしています。 

 

Q 届出が必要な中高層建築物等とは?

A 届出が必要な中高層建築物等とは、次のものとなります。

1.住居系の用途地域、近隣商業地域及び未指定区域(調整区域)内の場合、建築物等(工作物を含む)の高さが10メートル以上のもの。

2.商業地域、準工業地域及び工業地域内の場合、建築物等(工作物を含む)の高さが15メートル以上のもの。

 

Q 電波障害に関する調査は、いつ行われるのか?

A 建築確認申請前に、電波障害に関する調査を行い、市へ報告するよう求めています。

 


 

 

 

●ぱちんこ店等の建築に伴う建築紛争の予防と調整について

 ぱちんこ店等の建築については、近隣住民等の生活環境に大きく影響を及ぼすことが考えられ、建築主と近隣住民との間に紛争が生じることがあります。

そこで、熊本市では、その建築に伴う紛争の予防と調整を図るため、「熊本市ぱちんこ店等の建築に関する指導要綱」により、ぱちんこ店等を建てる建築主に、次の事項等を行っていただき、その経過の届出をお願いしています。 

・近隣住民等への計画の周知を図るための標識の設置(事前説明の実施日の14日前まで、かつ確認申請をする60日前までに設置が必要)

・近隣住民等への説明会の実施。

・自治会長への説明。

・青少年育成課などの関係機関との協議

 

Q 届出が必要なぱちんこ店等の建築とは?

A 届出が必要なぱちんこ店等の建築とは、

1.商業地域を除く用途地域に建築するもの。

2.商業地域に建築する場合で、建設地の周囲おおむね200メートルの範囲に商業地域を除く用途地域があるもの。

 

Q 説明が必要な近隣住民等とは、またその範囲とは?

A 説明が必要な近隣住民等の範囲は、ぱちんこ店等の敷地境界線から、おおむね200メートルの区域及び自治会長等との協議により定めた区域の土地又は建築物の所有者(管理者)及び居住者並びに当該区域の自治会長等に対して行うものとします。

 

Q 近隣住民への建築計画の周知はいつ行われるのか?

A 建築確認申請前に、近隣住民への説明を行い、市へ報告するよう求めています。

 

 

 

 

 

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熊本市役所 〒860-8601 熊本市中央区手取本町1番1号 代表電話:096-328-2111(代表)096-328-2111(代表)
[開庁時間]月曜~金曜日の午前8時30分~午後5時15分(ただし、祝・休日、12月29日~翌年1月3日を除く)
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