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終身建物賃貸借制度について

最終更新日:2012年4月2日
都市建設局 建築住宅部 建築政策課TEL:096-328-2438096-328-2438 FAX:096-359-6978 メール kenchikuseisaku@city.kumamoto.lg.jp 担当課の地図を見る

終身建物賃貸借制度とは

 「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、賃借人である高齢者が死亡するまで終身にわたり安心して居住することができ、死亡時に契約が終了する相続のない「一代限り」の契約です。
 熊本市内において終身建物賃貸借制度を活用し、住宅を賃貸しようとする事業者の方は、熊本市長の認可が必要となります。

【入居者のメリット】
・終身住み続けることが可能
・家賃の終身前払いが可能(保全措置あり)
・更新料が不要

【認可事業者のメリット】
・借家権の相続がない。
(相続人への立退き料支払いを回避)
・空き室発生リスクの減少

制度の概要

(1)入居者の要件
 以下の①②双方の要件を満たすことが必要です。
 ① 入居者本人が60歳以上であること。
 ② 入居者本人が単身であるか、同居者が配偶者もしくは60歳以上の親族であること

(2)対象となる住宅の基準
 高齢者の身体機能に対応し、段差のない床、浴室等の手すり、幅の広い廊下等を備えたもの等。

(3)入居者が死亡した場合の同居者の継続居住
 入居者が死亡した場合、同居していた配偶者もしくは60歳以上の親族は入居者の死亡を知った日から1月を経過する日までの間に事業者に申し出ることにより、継続居住が可能です。

(4)事業者からの解約
 事業者からの解約は以下の場合に限定されます。
 ① 老朽、損傷、一部滅失などにより住宅を維持することができない場合、もしくは回復するのに過分の費用を要する場合。
 ② 入居者が住宅に長期にわたって居住せず、かつ、当面居住する見込みが無いことにより、住宅を適正に管理することが困難な場合。ただし、入居者の病院への入院又は心身の状況の変化を理由とする場合には、その理由が生じた後に、事業者と入居者が本契約の解約に合意している場合に限ります。
 ③ 入居者の債務不履行、義務違反、年齢を偽って入居するなどの不正行為、その他社会通念に照らして公序良俗に反する行為、事実があった場合。
 ※上記の場合、熊本市長の承認を受けて、入居者に対して少なくとも6ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

(5)入居者からの解約
 ① 療養、老人ホームへの入所その他のやむをえない事情により、入居者が住宅に居住することが困難になった場合。
 ② 親族と同居するため、入居者が住宅に居住する必要がなくなった場合。
 ③ 事業者が市長から改善命令を受けた場合において、その命令に違反した場合。
 ④ 解約の期日が解約の申入れの日から6ヶ月以上経過する日に設定されている場合。
 ※上記(5)~の場合、事業者に対して少なくとも1ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

(6)その他
 入居しようとする方から仮入居の申出があった場合は、終身建物賃貸借に先立ち、1年以内の期間を定めた定期建物賃貸借をすることができます。

認可を希望する事業者の方へ

(1)主な認可基準
(詳細は「高齢者の居住の安定確保に関する法律 第54条」をご確認ください)


【規模及び設備】
○1戸あたりの床面積は原則25㎡以上
○居間、食堂、台所等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共用の設備がある場合は18㎡以上とすることができる
 なお、住宅の各居住部分の床面積を25㎡以下とする場合にあっては、食堂、台所等の共同利用部分の面積の合計が、各専用部分の床面積と25㎡の差の合計を上回ることが基本
○原則、各戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室
(共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備又は浴室を備えた場合は、各戸が水洗便所と洗面設備を備えていれば可となる場合あり)

【加齢対応構造等(バリアフリー)の基準】
(1)床
 段差なし(フルフラット化)
(2)廊下幅
 78cm(柱の存する部分は75cm)以上
(3)出入口の幅
 居室・・・75cm以上  浴室・・・60cm以上
(4)浴室の規格
 短辺120cm、面積1.8㎡以上(1戸建の場合、短辺130cm、面積2㎡以上)
(5)住戸内の階段の寸法
 T≧19.5  R/T≦22/21   55≦T+2R≦65
 T:踏面の寸法(cm)、R:けあげの寸法(cm)
(6)主たる共用の階段の寸法
 T≧24  55≦T+2R≦65
(7)手すり
 便所、浴室及び住戸内の階段に手すりを設置
(8)エレベータ
 3階建以上の共同住宅は、建物出入口のある階に停止するエレベータを設置
(9)その他
 高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第34条第1項第9号の国土交通大臣の定める基準(平成13年国土交通省告示第1296号)(※1)を満足する必要があります。


上記の基準をそのまま適用することが適当でないと認められる既存建物の改良等の場合
・上記の基準の(1)(5)(6)(7)を満たすこと
・国土交通省・厚生労働省関係高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第10条第5号の国土交通大臣及び厚生労働大臣の定める基準(平成23年国土交通省・厚生労働省告示第2号)(※2)を満足すること


【その他の基準】
○工事完了前に、敷金を受領せず、かつ終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領しないこと
○終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する場合には、前払金の算定の基礎及び返還債務の金額の算定方法が書面で明示されるものであり、かつ、事業者が返還債務を負うことになる場合に備えて、必要な保全措置が講じられるものであること
○賃貸の条件が、権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないものであること

(2)添付書類
 事業認可申請書を以下の添付書類とともに提出してください。
 ① 付近見取図
 ※賃貸住宅の位置を表示
 ② 配置図
 ※縮尺、方位、賃貸住宅の敷地の境界線及び敷地内における賃貸住宅の位置を表示
 ③ 各階平面図
 ※縮尺、方位、間取り、各室の用途及び設備の概要を表示
 ④ 土地・建物権利関係書類
 ※土地の所有権、地上権、賃借権、使用貸借による権利を有することがわかる書類、権利関係の承諾を証する書類
 ⑤ (申請者が法人の場合)登記事項証明書、定款
 ⑥ (申請者が個人の場合)申請者の住民票の抄本又はこれに代わる書面
 ⑦ (賃貸住宅を整備して事業を行う場合)工事完了前に敷金を受領せず、かつ、終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領しないことの誓約書

ワード誓約書(参考様式)新しいウインドウで(ワード:24.5キロバイト)

 ⑧ (前払金を受領する場合)当該前払金の算定の基礎が書面で明示されるものであり、かつ、当該前払金について終身賃貸事業者が返還債務を負うこととなる場合に備えて国土交通省令で定めるところにより必要な保全措置が講じられるものであることを証する書類
 ⑨ 終身賃貸借契約書及び重要事項説明書

ワード終身建物賃貸借契約 (A)毎月払い新しいウインドウで(ワード:143.5キロバイト)

ワード終身建物賃貸借契約 (B)全部前払い新しいウインドウで(ワード:146.0キロバイト)

ワード終身建物賃貸借契約 (C)一部前払い新しいウインドウで(ワード:153.0キロバイト)

 ⑩ 加齢対応構造等チェックリスト

エクセル加齢対応構造等チェックリスト新しいウインドウで(エクセル:166.5キロバイト)

 ⑪ 管理計画書
 ⑫ 終身建物賃貸借業 提出書類チェックリスト

このページに関する
お問い合わせは
都市建設局 建築住宅部 建築政策課
電話:096-328-2438096-328-2438
ファックス:096-359-6978
メール kenchikuseisaku@city.kumamoto.lg.jp 
(ID:2119)
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