終身建物賃貸借の認定方法の改定について
令和6年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が改正され、「住宅」ごとの認可申請から「事業者」ごとの認可申請に変更されました。
よって、終身建物賃貸借を行おうとするものは「事業者」として認可を取得したうえで、終身建物賃貸借をする時に対象となる住宅の届出が必要になります。
認可申請前に住宅政策課（住宅政策班）へ事前相談をお願いします。
終身建物賃貸借制度とは
「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、高齢者が終身にわたり安心して賃貸住宅に居住できる仕組みとして借家人死亡時に契約が終了する「一代限り」の契約により、高齢者に対して住宅を賃貸する事業を行うことができる制度です。
入居者のメリット
- 終身住み続けることが可能
- 賃貸人（認可事業者）からの解約の申入れ事由が限定されている
- 1年以内の定期建物賃貸借により仮入居が可能
- 前払金の保全措置がとられている 等
認可事業者のメリット
- 借家権の相続がない。
- 残置物の処理を円滑に行うことができる
- 相続人への立退き料支払いを回避することができる
- 空き室発生リスクの減少 等
制度の概要
（1）入居者の要件
- 入居者本人が60歳以上であること。
- 入居者本人が単身であるか、同居者が配偶者もしくは60歳以上の親族であること
（2）対象となる住宅の基準
- 高齢者の身体機能に対応し、段差のない床、浴室等の手すり、介助用の車椅子で移動できる幅の廊下等
（3）入居者が死亡した場合の同居者の継続居住
- 入居者が死亡した場合、同居していた配偶者もしくは60歳以上の親族は入居者の死亡を知った日から1月を経過する日までの間に事業者に申し出ることにより、継続居住が可能です。
（4）事業者からの解約
事業者からの解約は以下の場合に限定されます。
- 老朽、損傷、一部滅失などにより住宅を維持することができない場合、もしくは回復するのに過分の費用を要する場合。
- 入居者が住宅に長期にわたって居住せず、かつ、当面居住する見込みが無いことにより、住宅を適正に管理することが困難な場合。ただし、入居者の病院への入院又は心身の状況の変化を理由とする場合には、その理由が生じた後に、事業者と入居者が本契約の解約に合意している場合に限ります。
- 入居者の債務不履行、義務違反、年齢を偽って入居するなどの不正行為、その他社会通念に照らして公序良俗に反する行為、事実があった場合。
※「1」「2」の場合、熊本市長の承認を受けて、入居者に対して少なくとも6ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することが できます。「3」の場合は承認不要です。
（5）入居者からの解約
1. 療養、老人ホームへの入所その他のやむをえない事情により、入居者が住宅に居住することが困難になった場合。
2. 親族と同居するため、入居者が住宅に居住する必要がなくなった場合。
3. 事業者が市長から改善命令を受けた場合において、その命令に違反した場合。
4. 解約の期日が解約の申入れの日から6ヶ月以上経過する日に設定されている場合。
※ 上記、「1」～「3」の場合、事業者に対して少なくとも1ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。
（6）その他
- 入居しようとする方から仮入居の申出があった場合は、終身建物賃貸借に先立ち、1年以内の期間を定めた定期建物賃貸借をすることができます。
認可を希望する事業者の方へ
※熊本市内で終身建物賃貸借制度を活用し、住宅を賃貸するためには、熊本市長の認可が必要になります。
詳細は「高齢者の居住の安定確保に関する法律 第53条及び第54条」をご確認ください。
事業認可申請
添付書類
終身賃貸事業認可申請書（別紙含む）を以下の添付書類とともに提出してください。
申請方法
事業認可申請に関する電子申請フォームはこちら
（外部リンク）（Logoフォーム）
届出を希望する認可事業者の方へ
※熊本市内で終身建物賃貸借制度を活用し、住宅を賃貸するためには、熊本市長の認可が必要になります。 詳細は「高齢者の居住の安定確保に関する法律 第57条」をご確認ください。
届出申請書
添付書類
事業認可申請書を以下の添付書類とともに提出してください。
申請方法
届出に関する電子申請フォームはこちら（外部リンク）（Logoフォーム）
規模に関する基準
規模に関する基準（
高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第37条関係第1号二及び第2号ロの規定に基づき国土交通省の定める基準（PDF：66.6キロバイト） ）は、 熊本市高齢者居住安定確保計画（PDF：792.9キロバイト） に基づき、以下のとおり緩和します。
終身建物賃貸借制度の規模に関する基準| （1）各戸の床面積（原則） | 25平方メートル以上 → 18平方メートル以上 （生活保護世帯の場合は15平方メートル以上） |
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| （2）一部共用の場合※1 | 18平方メートル以上 → 13平方メートル以上 |
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| （3）共同居住型住宅※2の場合（シェアハウス等） | ・専用住宅 9平方メートル以上 → 7平方メートル以上 （原則1室1名※3） ・住棟全体 15平方メートル×居住人数＋10平方メートル以上 → 13平方メートル×居住人数＋10平方メートル以上 |
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※1 共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備又は浴室若しくはシャワー室を備えることにより、各居住部分に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合。
※2 居間、食堂、台所その他の居住の用に供する部分を賃借人が共同して利用する場合。
※3 乳幼児や児童を養育するひとり親世帯が9平方メートル以上の専用居室に入居する場合を除く。
設備に関する基準
- 共用部分に、居間・食堂・台所・便所・洗面設備・浴室又はシャワー室・洗濯室又は洗濯場を設ける（但し、各専用部分に上記の設備等が備えられている場合を除く）
- 便所、洗面設備、浴室又はシャワー室を、居住人数おおむね5人につき1箇所の割合で設ける
加齢対応構造等（バリアフリー）の基準（新築）
加齢対応構造等（バリアフリー）の基準（新築） （1）床
| 段差なし（フルフラット化） |
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| （2）廊下幅 | 78cm(柱の存する部分は75cm)以上 |
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| （3）出入口の幅 | 居室75cm以上、浴室60cm以上 |
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| （4）浴室の規格 | 短辺120cm、面積1.8平方メートル以上（1戸建の場合、短辺130cm、面積2平方メートル以上） |
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| （5）住戸内の階段の寸法 | T≧19.5 R/T≦22/21 55≦T+2R≦65
T：踏面の寸法(cm)、R：けあげの寸法(cm) |
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| （6）主たる共用の階段の寸法 | T≧24 55≦T+2R≦65 |
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| （7）手すり | 便所、浴室及び住戸内の階段に手すりを設置すること。 |
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| （8）エレベータ | 3階建以上の共同住宅は、建物出入口のある階に停止するエレベータを設置すること。 |
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| （9）その他 | その他、国土交通大臣の定める基準を満たすこと。 |
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参考：
加齢対応構造等（バリアフリー）の基準（既存住宅）
- 便所、浴室及び住戸内の階段には、手すりを設けること
- 3階建以上の共同住宅は、建物出入口のある階に停止するエレベータを設置すること
- その他、国土交通大臣の定める基準に適合すること
参考：
その他の基準
- 賃貸の条件が、権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないものであること
- 工事完了前に、敷金を受領せず、かつ終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領しないこと
- 終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する場合には、前払金の算定の基礎及び返還債務の金額の算定方法が書面で明示されるものであり、かつ、事業者が返還債務を負うことになる場合に備えて、必要な保全措置が講じられるものであること