まちなか再生プロジェクトについて
まちなか再生プロジェクトとは？
まちなか再生プロジェクトは、老朽化した建物の建替えを促進し、耐震性、防火性を向上させ、また、空地を生み出すことで、災害時の避難・活動空間を確保し、まちの防災力向上を図るものです。
さらに、防災力の向上のみでなく、賑わいの創出や景観向上などを応援することで、まちなかの魅力向上を図ります。
10年（※1）100件（※2）の建て替え（※3）を目標としています。
※1：令和2年（2020年）4月1日から令和12年（2030年）3月31日
※2：熊本地震の前の、まちなかの一定規模以上の建物の新築件数が平均年5件。これを倍増させる（5件×2×10年）
※3：中心市街地内で店舗（ホテル含む）・事務所を含む3階建て以上の建築確認実績
まちなか再生プロジェクト配布資料※
建替え等の促進について、具体的には、以下の3つの施策に取り組んでまいります。 〇防災機能強化等に着目した容積率の割増し
建築物の建設において、防災機能の強化やまちづくりへの取組、誘導用途の確保、公開空地の確保といった公共貢献に応じて建設可能な容積率を割増しします。
〇高さ基準に係る特例承認対象建築物の拡充
熊本市景観計画における建築物の高さ基準について、その特例承認を受けることが可能となる対象建築物を明確化します。
〇建築物等に対する財政支援制度←拡充します！！
災害に強く、魅力と活力ある中心市街地の創造につながる建築物の建設に対し、財政支援を行います。
対象となる範囲
3つの施策の対象範囲について、熊本市中心市街地活性化基本計画において位置づけられている中心市街地（熊本城周辺並びに熊本駅周辺の市街地約415ha）を基本に定めました。
各施策における対象範囲
まちなか再生プロジェクト適用状況
現在、まちなか再生プロジェクトを適用して計画を進めている案件は以下の通りです。
| 案件名（順不同） | 容積率の割増 | 高さ基準の 特例承認 | 財政支援 |
|---|
| Shinsekai下通GATE | | | 〇 |
|---|
| TERRACE87 | | 〇 | 〇 |
|---|
| ダイワロイネットホテル熊本銀座通り | | | 〇 |
|---|
| 相鉄グランドフレッサ熊本 | | | 〇 |
|---|
| （仮称）NTT西日本桜町ビル建替計画 | | 〇 | 〇 |
|---|
| 日本生命熊本ビル | 〇 | 〇 | 〇 |
|---|
| 水道町フォディアビル | | | 〇 |
|---|
| JR熊本春日北ビル | | | 〇 |
|---|
| 甲玉堂 | | | 〇 |
|---|
| KK下通銀座クロスビル | | | 〇 |
|---|
| （仮称）熊本駅前春日プロジェクト | | | 〇 |
|---|
| （仮称）熊本市中央区南坪井町6計画 | | 〇 | 〇 |
|---|
まちなか再生プロジェクトを適用している案件の位置については、位置図を参照ください。
まちなか再生プロジェクト全体についてのお問い合わせ先
・・・ 都市デザイン課 TEL：096-328-2508
建て替え進捗状況
※1：令和2年（2020年）4月1日から令和12年（2030年）3月31日
※2：熊本地震の前の、まちなかの一定規模以上の建物の新築件数が平均年5件。これを倍増させる（5件×2×10年）
※3：中心市街地内で店舗（ホテル含む）・事務所を含む3階建て以上の建築確認実績
上記の目標値に対する建築確認実績値は下記の通りです。なお、まちなか再生プロジェクト適用案件（まちなか再生プロジェクトの3つの施策のうち1つでも採択したもの）は、この件数に包含されています。
R2～R4年度実績・・・ 22件
R5年度実績・・・・・ 5件 計27件
防災機能強化等に着目した容積率の割増し
災害に強く魅力と活力のある中心市街地の創造に向け、防災機能の強化とともに、まちの活力を生み出す建築物の適切な更新を誘導するため、都市計画法及び建築基準法における容積率の割増制度についてまとめました。
令和7年4月より、法規制緩和制度(地区計画等)について、街区等の特性に即した柔軟な活用ができるよう、運用基準の一部見直しを行いました！
※制度の詳細については、運用基準をご確認ください。
これまでの容積率割増の積み上げは、セットバック等による公開空地の確保のみを評価しており、本プロジェクトでは、新たに「防災機能の強化」「まちづくり取組」「誘導用途の確保」といった項目について、容積率割増しの評価対象とします。
さらに、早期の建替えを促すために、今後10年間限定で、各項目がより評価されるよう特別措置を実施します（まちPボーナス）。
容積率割増しのイメージ
容積率の割増についてのお問い合わせ先
都市計画法に基づく制度・運用について ・・・ 都市政策課 TEL：096-328-2502
建築基準法に基づく制度・運用について ・・・ 建築指導課 TEL：096-328-2513
高さ基準に係る特例承認対象建築物の拡充
熊本城周辺地域における建築物等の高さに関する景観形成基準について
熊本市景観計画の熊本城周辺地域では、ランドマークとしての熊本城への眺望、熊本城からの眺望、市街地と熊本城との間のゆとりある眺望を保全するため、熊本城を望む視点場及び天守閣からの眺望に配慮した景観形成基準を定めており、高さについては以下のような基準を設けています。
熊本城周辺地域における高さの基準
熊本城特別地区 | 海抜50mを超えないこと。 |
京町台地地区 | 海抜63mを超えないこと。 |
一般地区 | 海抜55mを超えないこと。 |
高さ基準を超えることができる建築物について
一般地区及び京町台地地区においては、都市計画法に基づく高度利用地区等に指定予定の区域内の建築物等（以下、対象建築物）で、市長が熊本市景観審議会の意見を聴き良好な景観形成に支障がないと認めた範囲内において、上記の高さを超えることができます。
景観審議会にかけることが可能となる建築物は、以下の制度を活用し、セットバック等により公共空間を生み出したものになります。
セットバック等により公共空間を生み出す制度 |
高度利用地区 | 都市計画法による地域地区 再開発等による具体の計画が決まっている地域を指定する。 |
高度利用型地区計画 | 都市計画法による地区計画 主に街区単位での面的な整備を行う際に指定する。 |
総合設計制度 | 建築基準法による許可制度 単独の敷地において公共貢献に応じて容積率や斜線制限の緩和を受ける。 |
総合設計制度同等 | 上記の総合設計制度と同等の公共貢献を行う。 容積率や斜線制限等の緩和は受けないが、空地の確保等の公共貢献を実施する。 |
周辺地域への配慮について
熊本城周辺地域には、「新町・古町地区の城下町の風情を感じられる町並みづくりガイドライン」や、「桜町・花畑周辺地区まちづくりマネジメント基本計画」といった、その地区における景観デザインのコンセプトを示したものがあります。
建築を計画する際には、景観計画で定められた市域全域や熊本城周辺地域の景観形成基準に加えて、各地区のルールにのっとった地域デザインについての配慮についても検討が必要となります。
熊本市景観計画の詳細については以下のリンクよりご確認ください。
熊本市HP：（令和6年4月施行）改定熊本市景観計画について
熊本市景観計画についてのお問い合わせ先
・・・ 都市デザイン課 TEL：096-328-2508
建築物等に対する財政支援制度
一定規模のにぎわい施設を建築することを要件に、解体から建替えに係る一連の負担を軽減し、老朽建築物の建替えを促進するため、10年間限定の財政支援を行います。
特に、敷地の統合・共同化を図るものや、長期間にわたって低未利用となっていた土地を有効活用するものについては支援の拡充を行い、防災機能強化およびまちなかのスポンジ化対策をより進めていきます。
第3弾【令和7年4月1日～】利子補給制度の運用を開始します！
新たな財政支援メニューとして、熊本市と地元金融機関5行庫の連携協定に基づく専用融資「熊本市まちなか再生プロジェクト資金」
を活用する物件を対象に、建物新築工事、設計費等に係る融資の利子を最大年1％補給する制度で、令和7年4月1日から運用を開始します。
利子補給の内容については、「 
まちなか再生プロジェクト パンフレット」と「 熊本市中心市街地建て替え促進補助金交付要綱【令和7年4月1日～】」をご確認ください。
専用融資の内容については、各金融機関（株式会社肥後銀行、株式会社熊本銀行、熊本信用金庫、熊本第一信用金庫、熊本中央信用金庫）へお問い合わせください。
第2弾【令和6年4月1日～】財政支援の対象施設要件を緩和します！
これまで取り組んできた施策に加え商業・業務・住居が混在した、まちなか居住等についても支援するため、「過半が賑わい施設」としていた財政支援の対象を令和6年4月1日～「低層部が賑わい施設」に要件を緩和して支援対象を拡大します。
拡充の内容についてはコチラ⇒ 低層部賑わい施設の拡充について （PDF：498.8キロバイト）
第1弾【令和3年4月～】感染症対応設備等の整備について支援します！（R7.3.31終了）
感染症リスクに適応した強靭な社会経済システムの構築を目指し、「ビルの換気」、「非接触」などの感染症対応設備の整備、また、更なるまちの防災力の向上に向けて備蓄倉庫や止水板の整備についても支援を行います。
拡充の内容についてはコチラ⇒ 感染症対応設備等整備支援について （PDF：551.3キロバイト）
※制度の詳細については以下のファイルをご確認ください。
複数の敷地の共同化等による面的な整備をご検討される際に、専門家を派遣する支援制度があり
ます。詳しくはご相談ください。
財政支援制度についてのお問い合わせ先
・・・ 都市デザイン課 TEL：096-328-2508
熊本市公開空地等整備・利活用等推進ガイドライン
まちなか再生プロジェクトでは、広場や歩道といった有効な空地（公開空地等※）を生み出すことで、災害に強い上質な都市空間を創出し、まちの活力を生み出す歩行空間の整備や景観の向上など、誰もが歩いて楽しめる魅力的な都市空間の創造を目指しています。
公開空地等の機能やしつらえを良好なものとし、積極的な利活用を図るため、利活用の推奨例や整備方針、維持管理における基本的な方針について示した「熊本市公開空地等整備・利活用等推進ガイドライン」を策定しました。 本ガイドラインは、公開空地等を整備・設計する設計者はもちろんのこと、土地・建物の所有者や管理者、公開空地等を利活用する利用者に広く知ってもらい、快適で居心地が良いと感じられる、質の高い空間づくりに活用してください。
※都市計画法により整備された有効空地、建築基準法の総合設計制度による公開空地、熊本市景観計画における高さの特例承認により創出された総合設計制度と同等の空地
熊本市公開空地等整備・利活用等推進ガイドライン （PDF：5.02メガバイト）
都市デザイン課 TEL：096-328-2508（ガイドライン全般・熊本市景観計画について）
都市政策課 TEL：096-328-2502（都市計画法に基づく制度・運用について）
建築指導課 TEL：096-328-2513（建築基準法に基づく制度・運用について）